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深圳小产权房购买的知识要点有哪些

2019-03-09 11:24 阅读
深圳小产权房,有两种带绿本的,有一种是村委发放的,另外有一种绿本是国土局颁发的,整栋一个绿本这种是不允许买卖的,买了肯定是个大坑,买了这种房,原业主分分钟可以要回来!!  
1问:如何查到要买的小产权有没有绿本?  
1答:农民房的手续分红本、绿本、两证一书、历史遗留、猪肝本、无证,除了绿本外,其他都可以买。老红本(猪肝本)和红本不一样,红本农民房和红本商品房的性质是一样的,需要房票。农民房的手续都是排他的,有绿本就没猪肝本、有猪肝本就没两证一书、有两证一书历史遗留就没绿本猪肝本。  
2问:合作建房协议、整个小区一个本的这种属于什么鬼?  
2答:合作建房协议属于没本,整个小区一本证就比较复杂了,各种用地性质都有。  
3.问:1、如何确认卖家身份就是当前业主;2、私人房屋,不是整栋买的话,水电费等是交给谁?  
3.答:①、可以看合同,如果一房多卖或诈骗是要坐牢的;②、农民房都会有一个人管理员或管理处。  
4.问:如?果是租客,伪造了买卖合同,让其假装成了“业主”,岂不是难防范?  
4.答:单套农民房出租时绝大部分业主不会给租客出示合同,租客怎么山寨合同?就算山寨了,去管理处问一下登记是谁的名字在交水电,去律师楼查下有没有备份的合同,看合同的来源和签名…… 5问:为什么深圳人都爱城中村?各大地产商都把手伸进来了,我们还能玩多久?  
5.答:深圳几乎无地可供,开发商们如同狗咬刺猬无从下嘴。最近2年,八仙过海各显神通,把魔爪伸进城中村,改公寓、抢旧改,城中村环境改善、租金提升。农民房房东们越来越意识到农民房是金饽饽,一遇风云变化龙,底气越来越足,不到万不得已不会放卖。开发商们项庄舞剑意在沛公,先把坑占住,和村里打好关系,今后有农民房放卖时第一时间收入囊中,能旧改时凭借和村里的良好关系捷足先登。留给小投资客的机会,就像王小二过年,一年不如一年。  
6.问:农民房有没有存在一房多卖的情况?如何防患?  
6.答:小产权理论上存在巨大的一房多卖风险,但实际上发生的概率几乎可以忽略不计,可能低于万分之一。原因:①、小产权都是现房交易,一手交钱一手交房,如果卖房人不是业主,怎么交钥匙给买家?买家付完钱就要收房换钥匙,业主怎么忽悠下一家?②、小产权分2种,一种是大社区,一种是独栋,大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能,如果业主已经把房卖了,带着买家去过户时,名字都不是他的,怎么过户?独栋农民房没有过户这一说,但有合同律师见证,合同上注明房子每一手是怎么交易的,签完合同,买家会拿走业主的合同原件,律师楼还有个备份,如果业主一房多卖,律师会立即阻止,要不然会吃不了兜着走。现在是信息时代,如果业主一房多卖,这属于经济诈骗,起诉下,业主就列入老赖黑名单,就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。好事不出门,坏事传千里,如果小产权真有那么容易一房多卖,大家会整天从各个渠道看到这样的新闻,你们仔细想想,你们看到过这样的新闻吗?大家可以去百度搜搜,都搜不到几例真正的一房多卖,深圳有40万栋、650万套小产权房,这概率有多低?  
7.问:我朋友妈妈八十年代在布吉街投了很多商铺,好像也是律师信,今年卖的时候也是律师楼见证,好多钱,看着都觉得有点流程好简单。  
7答:小产权的交易非常简单,买卖双方签个合同按个手印,律师咔嚓盖个章就OK了,第一次人买小产权的人心里会犯嘀咕,心想这会不会简单的有点过分啊,但是,深圳一二十年来都是这么操作的,也没出现过几例纠纷啊,民间和拆迁时的开发商政府都认可,所以没必要担心。  
8.问:除了绿本,什么样的小产权不能卖?  
8.答:千万别用买商品房的思维来看农民房,比如看山啦(可能靠近生态控制线)、看湖啦(可能靠近水源保护区),这些风景对小产权是毒药。再答:在深圳,最安全的农民房是一大堆农民房包围的其中一栋,不要买靠山(生态控制线)、靠水库(水源保护区)的农民房,政府要强拆这种带景观的农民房时谁也保护不了你,你只能拿到建房、买房的成本装修费。  
深圳小产权房买房主要注意这三点便可以  
深圳买农民房三原则:  
1、已封顶已住人;  
2、没绿本;  
3、没占用水源地、公共用地。  
做到这3点,就基本可以高枕无忧了。  
9.问:小产的学位怎么解决了?东莞或是深圳?名校的学位房今年涨的好厉害!  
9.答:学位,说的其实是积分。小产学位20分,商品房40分。在光明新区,小产权和商品房积分是一样的。每个区的积分不一样,不能一概而论,一般来说,小产权的积分是商品房的一半。南山区,16年大产40分,小产30分,17年小产降到20分。在名校区域,差10分可能导致上不了学。非名校区域是没问题的。所以说小产不带学位和小产带学位都有道理。买小产权只花了同片区商品房1/3~1/4的价钱,想获得同等的福利,不现实。